Nekustamā īpašuma tirgū lejupslīde Latvijā vairs nav novērojama, arī iedzīvotājiem ir interese par mājokļiem, tomēr reālu darījumu ir ļoti maz – tirgus stagnē, atzīst kompānijas “Balsts” valdes priekšsēdētājs un Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas vadītāja vietnieks Aigars Zariņš.
– Sākoties krīzei, nekustamā īpašuma tirgus Latvijā faktiski sabruka. Valdošo politiķu izteikumi liecina, ka šobrīd ekonomika valstī sāk atveseļoties.
– Patiesībā no krīzes nekustamā īpašuma tirgus vēl nav izgājis. Ir kaut kāda kustība, pozitīvas tendences. Piemēram, ir pieņemts likums par uzturēšanās atļauju piešķiršanu ārvalstniekiem, kuri iegādājas šeit īpašumus. Taču arī šajā kontekstā darījumi notiek vien Jūrmalā, Mežaparkā un pašā galvaspilsētas centrā. Jāatzīst, ka tirgū valda stagnācija. 2007. gadā sākās cenu kritums, kurš turpinājās līdz 2009. gada oktobrim, bet līdz 2010. gada rudenim atkal bija cenu kāpums par 24 procentiem. Tātad vispirms mums nekustamajā tirgū bija pasaulē lielākais cenu kritums – 75 procenti, tad – straujš pieaugums 24,6 procentu apmērā, un tas bija lielākais kāpums pasaulē. Savukārt kopš pagājušā gada rudens cenas stāv uz vietas, un principā var teikt, ka valda stagnācija.
– Šī stagnācija ir vērojama Rīgā vai arī pārējā Latvijā?
– Tā tas ir visur. Deviņdesmitajos gados mēs staigājām pa jauno automašīnu saloniem, skatījāmies uz tur izvietotajiem auto, bet mums nebija naudas, par ko tos nopirkt. Līdzīga situācija šobrīd ir nekustamā īpašuma tirgū. Ir daudz potenciālo klientu, kuri vēlas kaut ko apskatīties, kuri tiešām daudz braukā un skatās, nekustamā īpašuma aģenti velta viņiem daudz laika, bet darījumu ir nepietiekami daudz. Protams, laba pazīme ir tā, ka vismaz ir interese. Uzskatu, ka izaugsmei būtu jāatsākas 2013. vai 2014. gadā, kad atgriezīsies iedzīvotāju pirktspēja.
– Kas liek domāt, ka tirgus izaugsme atsāksies tieši šajos gados?
– Varbūt daudzi tam nepiekritīs, bet ekonomikā ir noteikts cikls: astoņus gadus ir izaugsme, bet sešus gadus – kritums. 1999. gadā sākās izaugsme tirgū, hipotekārās kreditēšanas process utt., bet tieši astoņus gadus vēlāk – 2007. gadā – sākās krīze. 2012. gadā būs pagājuši seši gadi kopš krīzes sākuma, un tas nozīmē, ka 2013. gadā atkal varētu atsākties izaugsme. Es tagad nerunāju ne par kādu dramatisku lēcienu, kāds bija pirms dažiem gadiem, kad cenas lēca par 100 procentiem, bet gan tirgus attīstību kā tādu.
– 2011. gads jau iet uz otru pusi. Vai ir kādas pazīmes, tendences, kas liecinātu, ka šī formula tiešām darbojas?
– Skatoties cikliski, redzams, ka noteiktas lietas atkārtojas. Mums gan šajā jomā ir maza pieredze, ņemot vērā, ka vecākajai nekustamo īpašumu kompānijai, kas strādā brīvajā Latvijā, ir 20 gadu. Vispirms attīstās sekundārais tirgus, tad ceļas cenas sērijveida dzīvojamām platībām, un cilvēki sāk vērtēt iespēju iegādāties zemi vai savu savrupmāju. Pēc tam kārta nāk jaunajiem projektiem. Pašlaik kaut kāda aktivitāte notiek sekundārajā tirgū, bet jaunie projekti ir relatīvi dārgi. Tā kā ir stagnācija, sekundārajā dzīvokļu tirgū cena turas apmēram 600 eiro par kvadrātmetru, salīdzinot ar tā saucamo trekno gadu 1900 eiro par kvadrātmetru. Jaunajos projektos kvadrātmetra cena ir no 900 līdz 1400 eiro. Šobrīd sekundārais tirgus jaunos dzīvokļus izkonkurē, jo cilvēki dod priekšroku tam, kas ir lētāks.
– Attiecībā uz sekundāro tirgu, kas piedzīvoja būtisku vērtības kritumu, var runāt par cenu kāpumu?
– Šā gada laikā ir bijušas cenu svārstības apmēram pusprocenta apmērā. Šajā gadā ir jārunā par stabilitāti. Tomēr šajā kontekstā ir jāpiemin arī Mihaila Gorbačova savulaik paustais, ka stabilitāte iznīcina attīstību. Skaidrs, ka tirgus attīstīsies tikai tad, kad būs atsākusies hipotekārā kreditēšana un cilvēkiem būs pirktspēja. Šodien cilvēki nevar paņemt kredītus, viņu ienākumi to neļauj. Vai arī ir pārāk liela pelēko ienākumu daļa, un iedzīvotāji nevar pierādīt, ka viņiem ienākumi ir. Tādu cilvēku, kas kredītus var saņemt, ir ļoti maz.
– Kreditēšana tā īsti nav atsākusies, jo šo procesu vēl nav gatavas veicināt bankas, vai arī iedzīvotājiem ir bail ņemt jaunus kredītus?
– Vērā ņemami ir visi faktori. Bankas ir uzsākušas reklāmas kampaņu par kreditēšanas atsākšanu, lai gan pilnā apjomā to vēl neveic – šis process notiek piesardzīgi. Tāpat kredītņēmējam ir jāpierāda savi legālie ienākumi, ko ne visi var izdarīt. Turklāt cilvēkiem kādu laiku vēl būs imunitāte pret kredītu ņemšanu, jo viņi redz, kas notika ar tiem, kuri savulaik ņēma. Līdzīga situācija bija pēc “Bankas Baltija” kraha, kad cilvēki vienkārši neuzticējās bankām.
– Pēc kāda veida mājokļiem šobrīd ir pieprasījums?
– Tendence ir izvēlēties mazākas platības. Ļoti svarīgs faktors ir komunālie un apsaimniekošanas izdevumi, kas pirms krīzes nevienam absolūti nešķita svarīgi.
– Ir iespējams nosaukt tās pašvaldības, kurās situāciju šajā jomā var nosaukt par optimistisku?
– Jūrmala, protams. Laba situācija ir Ventspilī un Siguldā. Savukārt Sigulda ir ļoti tuvu Rīgai, bet īpašumi tajā ir lētāki. Daudzās pasaules valstīs ir tāds segments kā ceļotāji – cilvēki, kuri ir gatavi iegādāties īpašumus vienas vai divu stundu attālumā no pilsētas, kurā strādā, lai varētu iegādāties salīdzinoši lielu dzīvokli vai māju prestižā ciematā. Latvijā Sigulda atrodas stundas brauciena attālumā no Rīgas, tur ir labi organizēta vide, veikali, restorāni, kultūras pasākumi.
– Gandrīz katrā pašvaldībā, pārsvarā rajonu centros, var atrast jaunas mājas, uz kurām jau gadiem ilgi piestiprināts uzraksts “pārdod dzīvokļus”. Kadu redzat šo īpašumu turpmāko likteni?
– Liela daļa šādu māju ir būvētas 2006. gada beigās un 2007. gada sākumā, kad bija maksimālās būvniecības izmaksas. Šo māju pašizmaksa ir ļoti augsta – līdz 1500 eiro par kvadrātmetru. Skaidrs, ka par tādu cenu šodien pārdot nav iespējams. Tātad ir jāgaida, kad cenas atkal pakāpsies atbilstošā līmenī, un tas var prasīt trīs četrus gadus. Var izšķirties arī par zaudējumu norakstīšanu un sabūvēto mājokļu pārdošanu par mazāku cenu. Vai arī jāmeklē investors, kurš būtu gatavs pārpirkt šos īpašumus un tad gaidīt labāku cenu. Mums savulaik bija ļoti augstas īpašumu cenas, salīdzinot ar Lietuvu un Igauniju, lai gan abās šajās kaimiņvalstīs jauno projektu apjoms ir ievērojami lielāks nekā mums. Lietuviešiem jau deviņdesmitajos gados bija mājokļu programma jaunajām ģimenēm, bet Igaunijā lielas summas šajā jomā investēja somi. Mums tā visa nebija, turklāt trūka pieredzes.
– Vai ir kaut cik reāli prognozēt jaunu dzīvokļu namu būvniecību?
– Daži baņķieri, ekonomisti apgalvo, ka ražošana un eksports attīstās un nākamgad būšot būvniecības nozares attīstība. Tomēr šis jautājums jāskata kopā ar pirktspēju un kreditēšanas atsākšanu. Var jau būvēt lielos valsts projektus, Rīgas “Dinamo” jauno halli un teikt, ka būvniecības nozare attīstās – apjomi būs milzīgi. Attiecībā uz mājokļu būvniecību tomēr būs jāgaida, kad būs normāla izaugsme.
– Jebkurā gadījumā laiks, kad varēja uzbūvēt četras sienas faktiski bez jebkādas apdares, bez starpsienām, bez sanitārā mezgla un mēģināt to visu pārdot, ir beidzies?
– Protams. Projektiem ir jābūt konkurētspējīgiem. Tā sauktajos treknajos gados iemaksas par dzīvokļiem tika veiktas jau tad, kad pašai mājai knapi bija izrakta būvbedre. Attīstītājs iemaksu, ko novirzīt bankai, savāca no nākamajiem dzīvokļu īpašniekiem un dabūja kredītu mājas pabeigšanai. Izrādījās gan, ka spekulantu skaits ir daudz lielāks, nekā tobrīd apzinājāmies. Daudzi bija sapirkušies pa diviem trīs dzīvokļiem, gribot viegli nopelnīt. Kāds nekustamā īpašuma eksperts toreiz teica – ja, iekāpjot taksometrā pie lidostas “Rīga”, taksists piedāvā iegādāties dzīvokli, no šāda tirgus ir jālaižas prom, jo drīz būs krahs. Bija taču laiks, kad ar to mēģināja nodarboties taksisti, skolotāji u.c. Tomēr nevar teikt, ka Latvija ir muļķu zeme – tas pats savulaik ir noticis ASV un daudzās citās valstīs.
– Kāda situācija ir privāto māju un zemes īpašumu sektorā?
– Attiecībā uz privātmājām tirgus ir visai aktīvs – par tām ir interese. Nereti tam tiek izmantoti savi līdzekļi, tikai nedaudz izmantojot bankas aizdevumu. Te runa ir par cilvēkiem, kuriem ir labi, vadoši amati stabilos uzņēmumos. Situācija zemes tirgū gan ir diezgan bēdīga. Ņemot vērā, ka kredītresursus šobrīd ir grūti piesaistīt, cilvēki zemi nepērk, jo viņiem nav naudas, par ko uz tās kaut ko uzbūvēt.
– Pēdējā laikā visai aktīvi nekustamos īpašumus Latvijā izpērk ārzemju, īpaši Krievijas uzņēmēji.
– Deviņdesmitajos gados daudzi teica: ja ļausim ārzemniekiem pirkt nekustamo īpašumu, viņi izpirks visu Latviju. Pirmkārt, visu Latviju neizpirka. Otrkārt, tas, kas ir nopirkts, pieder zviedriem – katrā ziņā liela daļa. Krievu nauda šeit ir. Viņiem ir nauda, un viņi pērk īpašumus visā pasaulē – Spānijā, Zviedrijā, Somijā, ASV. Pērk gan savām vajadzībām, gan tāpēc, lai veiktu ieguldījumus. Šeit cilvēki no ārzemēm pārsvarā vēlas iegādāties īpašumu ne dārgāku par 100 tūkstošiem latu. Ir arī darījumi par ļoti lielām summām Jūrmalā, bet tie ir atsevišķi, ļoti specifiski gadījumi. Tomēr šogad no janvāra līdz jūnijam pa visu Jūrmalu bija tikai apmēram 60 darījumi – tas ir ļoti zems rādītājs.
