Ir svarīgi, lai lielāko daļu no summas, kas ienāk budžetā nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) veidā, samaksātu nevis mājokļu, bet gan komercplatību īpašnieki, uzsver Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis.
– Saņemot jaunos NĪN aprēķinus, daudzi īpašnieki ir nepatīkami pārsteigti, uzskatot, ka kadastrālās vērtības, no kurām tiek rēķināts NĪN, netiek noteiktas objektīvi. Kāda ir problēmas būtība?
– eit ir jārunā par normatīvo aktu bāzi, uz kuras pamata aprēķini tiek veikti. Šobrīd kaut ko pārmest Valsts zemes dienestam (VZD), ka tas šajā jomā kaut ko darītu nepareizi, nav pamata. VZD strādā saskaņā ar tiem normatīvajiem aktiem, kas pašreiz ir spēkā, turklāt ierobežota finansējuma apstākļos. Cits jautājums ir par to, kāda Latvijā ir šī normatīvā bāze, kuru gandrīz katru gadu papildina un daļēji maina pats VZD.
– Proti, par to, kas tajā būtu jāmaina?
– Pirmkārt, šādai normatīvajai bāzei ir jābūt kā pastāvīgam lielumam, ar kuru nodokļu maksātāji var rēķināties ilgtermiņā. Vērtēšanas normatīvajai bāzei ir jābūt skaidrai ne tikai īpašuma masveida vērtētājiem, bet galvenokārt nodokļu maksātājiem. Protams, VZD ir grūti strādāt, jo valsts budžeta konsolidāciju dēļ īsā laika periodā katru gadu ir jāapstiprina bāzes kadastrālā vērtība, jāmaina zonējumi un jāveic masveida vērtēšanas darbi. Tamdēļ tiek meklēta un izmantota vienkāršota pieeja šādu aprēķinu veikšanai.
Piemēram, līdz šā gada 1. jūnijam spēkā ir noteikumi par nekustamā īpašuma noteikšanu, kas nosaka, kādā veidā ir nosakāms ēku fiziskais nolietojums un šajā saistībā – ēku konstruktīvo elementu īpatsvars ēkā.
Pēc šiem noteikumiem sanāk, ka jebkuras ēkas – rūpniecības, sabiedriskās, daudzdzīvokļu vai dārza mazmājiņas – konstruktīvo elementu īpatsvars ir vienāds.
Nezinu nevienu inženieri vai neatkarīgu vērtētāju, nemaz nerunājot par nodokļu maksātājiem, kuri spētu saprast un pamatot šādu aprēķinu metodiku.
Tas liecina, ka VZD strādā saspringtā režīmā un tam ir nepieciešama vienkāršota vērtēšanas metodika, kas arī nav saprotama nodokļu maksātājiem.
Otrkārt, Latvijā ir jāievieš standarti īpašumu masveida vērtēšanai. Tādi, piemēram, ir ASV, un šādi standarti nebūtu grozāmi katru gadu.
Treškārt, jāatgriežas pie divu gadu cikla īpašumu bāzes kadastrālo vērtību noteikšanā un apstiprināšanā. Pēdējos trīs gadus zonējumus un bāzes vērtības pārskatīja katru gadu.
Ceturtkārt – lai nodokļu maksātājs saprastu, kā veidojas šīs vērtības, noteikti ir jāmaina pastāvošā kārtība, ka zemei un ēkām tiek noteikts atsevišķs nodoklis. Neatkarīgajiem vērtētājiem ir grūti izprast, kā var precīzi nodalīt zemes vērtību no ēkas vērtības, to spēj tikai VZD speciālisti. Vērtēšanas pamatprincipiem jābūt vienādiem gan neatkarīgajiem ekspertiem, gan masveida vērtēšanas speciālistiem. Esmu runājis par šo tēmu ar VZD speciālistiem. Viņi saka, ka īpašumu daudzums ar dalītām īpašumtiesībām uz zemi un apbūvi pieaug. Pirms pieciem septiņiem gadiem īpašumi ar dalītām īpašumtiesībām bija astoņi līdz desmit procenti, taču tagad to skaitam ir jābūt mazākam, jo valsts un pašvaldības katru gadu atsavina zemi zem trešajām personām piederošām ēkām utt.
Būtiski ir arī tas, lai tiktu mainīta kārtība, kādā tiek noteikts zemes lietošanas mērķis. Pašreiz šajā jomā pašvaldībām ir dota pārāk liela brīvība.
– Kur saskatāt problēmu?
– Šodien pašvaldības nosaka zemes lietošanas mērķi, un saskaņā ar to arī tiek aprēķināts NĪN. Tajā pašā laikā privātmāju un dzīvokļu īpašumu kadastrālās vērtības ir samērā augstas, bet komercobjektu vērtības ir piezemētas. Mani kā neatkarīgu vērtētāju mulsina tas, ka īpašumi ar ekonomisko potenciālu tiek novērtēti pārāk zemu. Pašvaldības, nosakot zemes lietošanas mērķi kadastrālai vērtēšanai, sniedz informāciju par zemes lietošanas pašreizējo lietošanas mērķi, bet ne par labāko un efektīvāko zemes pašreizējo lietošanas veidu saskaņā ar pilsētas attīstības plāniem.
Piemēram, ja ar izbūvētām piestātnēm ostās zemei ar augstu ekonomisko potenciālu kadastrālā vērtība ir desmit latu par kvadrātmetru, kļūst skaidrs, ka kaut kas nav kārtībā. Latvijas valstī nav nevienas institūcijas, kas kontrolētu, kā pašvaldības nosaka zemes lietošanas mērķi. Korupcijas novēršanas un apkarošanas birojs to nespēj, jo viņiem nav speciālistu, kas saprastu šīs lietas, turklāt šim birojam pietiek pašam savu problēmu. Tas, kā šajā jomā strādā pašvaldības, bieži vien rada bažas par korupcijas iespējām.
– Arvien biežāk neapmierinātība tiek pausta par to, ka apdzīvotās vietās ap Rīgu kadastrālās vērtības tiek noteiktas augstākas nekā daudz kur citur Latvijā.
– Principā šajā jomā pat nav, pret ko iebilst. VZD izmanto tos datus, kas ir šā dienesta rīcībā, tam nav informācijas par dzīvojamo platību īres, nomas maksām, noslēgtajiem divpusējiem līgumiem. Likumdošana nepieļauj VZD sadarbību ar neatkarīgajiem vērtētājiem, taču ļoti cerams, ka šī situācija mainīsies. Runājot par apdzīvotajām vietām ap Rīgu, piemēram, Jūrmalu, jāteic, ka tur ilgu laiku ir bijis aktīvs nekustamā īpašuma tirgus. To, protams, var saukt par spekulantu īpašumiem, tomēr katram no tiem ir cena, ko kāds ir gatavs maksāt par konkrēto īpašumu. Tas savukārt ceļ Jūrmalas apbūves zemju vērtības, un ar to ir jārēķinās. Daudzi cilvēki var bļaut, cik grib, ka viņi konkrētajā namā dzīvo jau 50 gadus, taču faktiski tā attiecīgie iedzīvotāji savulaik ir dabūjuši ļoti vērtīgus mājokļus, praktiski neko nedarot.
– Vai nesaskatāt problēmu faktā, ka daudzi šobrīd mājokļus vairs nespēj uzturēt, tostarp samaksāt nodokļus?
– Ko nu darīt, ja cilvēks nespēj uzturēt savu mājokli – jāpārdod un jāiet prom! Latvijā bija vairāki krīzes gadi, tagad ir vērojamas zināmas attīstības tendences. Taču trūkst informācijas par nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem, patiesiem darījumu datiem. Pārsvarā tā trūkst valsts un pašvaldību iestādēm. VZD kaut kā spēlējas ar tiem datiem, kas nonāk šā dienesta rīcībā, lai beigās panāktu kādu jēdzīgu pozitīvu rezultātu. Likumdošana paredz, ka valsts vērtētāji drīkst strādāt tikai ar oficiālu informāciju. Tātad ar informāciju, ko var saņemt no “Valsts nekustamajiem īpašumiem”, pašvaldībām un Zemesgrāmatas. Visa pārējā informācija skaitās neoficiāla. Sanāk, ka atbilstoši šai neoficiālajai informācijai vērtētāji sniedz savus atzinumus par īpašumiem gan banku klientiem, gan tieši bankām, un tajā brīdī šīs ziņas kļūst par oficiālām, jo nu jau tas ir oficiāls finanšu dokuments. Nav skaidrs, kāpēc šādā situācijā netiek dota iespēja VZD sadarboties ar neatkarīgajiem vērtētājiem, mākleriem.
Ja VZD trūkst informācijas par salīdzinošiem darījumiem, tad ir jāvāc visa pieejamā informācija par telpu īres, nomas maksām, lai kadastrālo vērtību varētu rēķināt arī ar ieņēmumu metodi.
– Vai nesaskatāt problēmu faktā, ka par īpašumiem, piemēram, Latgalē, kas nereti ir visai nolaisti, ir jāmaksā mazāks NĪN nekā jau pieminētajā Jūrmalā, kur namīpašumi ir labi uzturēti, tajos ieguldīta liela nauda? Vai nesanāk tā, ka tie, kas rūpējas par sava īpašuma vērtības augšanu, par to faktiski tiek sodīti?
– Tur neko nevar darīt – tāda ir mūsu valsts politika. Ja es uzbūvēšu pats sev māju pēc iespējas lielāku, plašāku, labāku, es maksāšu arī lielāku nodokli. Neviens jau nerēķina to, ka ir samaksāti lieli nodokļi, pērkot būvmateriālus, algojot darbaspēku utt. Tomēr domāju, ka cita varianta šajā jomā nemaz nav un šis nodokļa aprēķināšanas princips nav nepareizs. Šāda prakse ir daudzās valstīs.
– Cik bieži jāpārskata īpašuma kadastrālā vērtība?
– Bāzes vērtība krīzes laikā ir jāpārskata reizi gadā. Savulaik tas bija jādara reizi divos gados. Uzskatu, ka būtu pat normāli, ja notiktu atgriešanās pie divu gadu perioda, jo tas nodokļu maksātājam ļautu vismaz noteiktu laiku būt mierīgam, zinot savus izdevumus šajā jomā.
Tajā pašā laikā kadastrālās bāzes vērtības aprēķināšanas metodikā gan būtu jāmaina kāds svarīgs aspekts. Metodika, kāda pašreiz darbojas Latvijā, savulaik tika pārņemta no Zviedrijas, taču pat tur kadastrālā vērtība netiek rēķināta no pilnas īpašuma tirgus vērtības. Jau pieminētajā Zviedrijā kadastra bāzes vērtību rēķina no 85 procentiem tirgus vērtības. Tas ir kā drošības spilvens, garantējot, ka īpašuma kadastrālā vērtība nevar sanākt lielāka par tirgus vērtību. Tāpat vairākās Eiropas valstīs ir ieviesta prakse, ka neatkarīgs vērtētājs var sniegt padomus nodokļu maksātājam šajā jomā. Proti, cik korekti vai nekorekti ir aprēķināta īpašuma kadastra bāzes vērtība un NĪN. Latvijā šobrīd spēkā esošie normatīvie akti neparedz iespēju, ka gadījumā, ja es kā maksātājs neesmu apmierināts ar VZD vērtējumu, pasūtu neatkarīgu īpašuma vērtējumu un pretendēju uz iespēju pārrēķināt nodokli. Latvijā šādas iespējas nav! Ir jābūt paredzētai iespējai, ka nodokļu maksātājs var apstrīdēt savam īpašumam noteikto kadastrālo vērtību. Savukārt Tieslietu ministrijas paspārnē jābūt speciālai komisijai, kas šādus jautājumus izskata un dod savu slēdzienu. Nav pareiza sistēma, ka nodokļu maksātājam pat netiek paredzēta iespēja apstrīdēt maksājamo nodokli.
– Šobrīd vairākas pašvaldības cīnās par tiesībām pašām noteikt NĪN apmēru. Cik pareiza būtu šāda pieeja?
– Nedomāju, ka tas kaut ko mainītu, ņemot vērā, ka pašvaldībām, kā jau minēju, ir dotas tiesības noteikt zemes lietošanas veidu. Tām ir dotas iespējas arī piešķirt NĪN atlaides, ņemot vērā, ka tas ir pašvaldību nodoklis. Šādā situācijā vēl, dodot tiesības pašvaldībām noteikt nodokļa apmēru, var rasties nopietns pamats korupcijai. Jau šobrīd ir atsevišķi gadījumi, kad var runāt par korupcijas bažām, nosakot zemes lietošanas mērķi. Daudzos gadījumos, realitātē mainoties zemes īpašuma ekonomiskajam potenciālam uz labo pusi, pašvaldības atļaujas to neņemt vērā, atstājot iepriekšējo zemes lietošanas mērķi un tādējādi ļaujot arī maksāt zemāku nodokli. Es saprotu, ka ir viens kopējs katls, kuram ir jābūt pilnam. Ir svarīgi, lai nesanāk tā, ka lielāko tā daļu aizpilda uz mājokļu īpašnieku, nevis komercplatību īpašnieku rēķina.
